房屋买卖中“连环违约”，向上家支付的违约金能否要求下家承担
文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师
在二手房买卖中，普遍存在“连环买卖”的情形，买卖的中间环节是为改善居住环境而卖出原有房屋、购进新房的一方当事人，其在连环买卖中既作为卖方，又作为买方，往往需要以下家的购房款，向其上家支付购房款，一旦其下家违约导致合同无法继续履行，极有可能导致其向上家违约，从而造成“连环违约”。
那么，在“连环违约”中，当事人（受害方）依据房屋买卖合同需要赔偿上家的违约金或已被法院判决赔偿上家的违约金，能否要求违约方（下家）全额承担？本文今天以案说法：
案号：一审（2019）沪0112民初18829号、二审（2020）沪01民终3376号、再审、（2021）沪民申837号（人物为化名）
在换房过程中，段誉将其位于上海市闵行区某处房屋以300万元的价格出售给慕容复，合同约定了一方违约导致合同无法继续履行的需承担房价款20%的违约金；在交易过程中，因买方慕容复违约，导致段誉无力向其上家丁春秋支付购房款，被另案法院判决承担80万元违约金，故诉至法院要求慕容复承担该笔违约金损失，结果法院仅仅判决下家承担18万元违约金。
慕容复未能按约履行付款义务构成违约，但段誉并无确凿证据证明其在签约时将其向丁春秋买房的合同内容告知慕容复，对于慕容复未按约定时间支付房款可能影响其向丁春秋按时支付房款的情况也未约定相应的责任，故段誉要求慕容复承担其在另案中赔偿案外人丁春秋的损失80万元，缺乏依据。
案号：一审(2017)京0105民初52825号、二审(2018)京03民终733号、再审(2018)京民申3338号（人物为化名）
在换房过程中，杨过将其位于北京市朝阳区某处房屋以255万元的价格出售给李莫愁，合同约定了一方违约导致合同无法继续履行的，需承担累计逾期应付款20%的违约金，在交易过程中，因买方李莫愁在支付51万元后，无力支付剩余204万元的房款，导致杨过无力向其上家赵志敬支付购房款，并被上家赵志敬诉至法院要求解除合同并承担119万元的违约金。
故杨过诉至法院要求李莫愁承担119万元违约金损失，结果法院判决下家李莫愁承担40.8万元违约金。
杨过以另购房屋应承担违约责任为由，主张违约金119万元，该损失超出了李莫愁的预见，二审法院认为李莫愁的违约行为并非是导致杨过另行违约的唯一原因，亦无不当。
通过以上两个案例可以看出，对于连环交易中，当事人（受害方）由于下家违约导致其向上家承担的违约金，均被人民法院以超出违约方（下家）的预见为由，对于其诉请不予支持，那么相关法律是如何规定的？
《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失（本条延续了原《合同法》第113条的规定）。
《民法典》上述条款的规定了损失的“完全赔偿规则”，同时又规定了损失的“可预见性规则”对“完全赔偿规则”予以限制，从而督促双方审慎订立合同。所谓“可预见性规则”，是指在违约损害赔偿中，合同当事人一方因违约给另一方当事人造成损害，违约方仅对在签订合同时预见到或者应当预见到的因违约将造成的损失负赔偿责任，超出该预见范围的损失则不予赔偿。
针对房屋买卖中“连环违约”，如何判定违约方（下家）的可预见性？实践中应考量以下因素：
《民法典》第584条中关于“可预见性原则”的预见的主体，明确表述为“违约方仅对在签订合同时预见…”。因此，预见的主体只能是违约方，而不是受害方或其他合同以外的当事人。
《民法典》第584条中关于“可预见性原则”的预见时间，表述为“订立合同时”，该时间节点是法定时间节点，意味着可预见性的损失一定是在签订合同时，而不是合同签订后任意时间。《民法典》合同编之所以做出这样的规定，是因为订立合同时，当事人正在磋商确定交易条件，这直接受当事人所掌握的信息的影响，而违约方掌握的信息是确定其预见范围的基础。订立合同后违约方获取的信息会扩展其预见的范围，但新获取的信息与交易条件的确定无关，若让违约方的责任随订立合同后获取的信息量的增加而扩张，会严重破坏当事人间的利益平衡。为了避免交易双方这种平衡的破坏，《民法典》合同编沿用了原《合同法》第113条的规定，即可预见性的时间节点必须是合同签订时。
针对房屋买卖中的“连环交易”，作为交易环节的中间一方当事人，如果需要规避来自下家的交易风险，则必须在签订合同时明确告知已购房屋的情况以及可能因下家违约而导致其损失的情况；若尚未购置房屋，即便已告知下家将来需要购置房屋，也不符合可预见性规则，在产生连环违约时当事人向其上家支付违约金无法要求下家承担。
根据《民法典》第584条的规定，“可预见规则”中的可预见损失包含两种情形：一是违约方签订合同时预见到的损失，二是为违约方签订合同时应当预见的损失。而如何判断违约方预见或应当预见的损失，司法实务中作为受害方一般需要对此进行举证证明，比如在签订合同时受害方已经书面向违约方披露因违约可能造成的损失等。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第11条规定了可预见的举证责任，即“……对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”
针对房屋买卖中“连环违约”，下家因违约给当事人造成的损失，若是由于市场涨跌因素，比如合同签订后房价暴涨，由于下家的违约行为导致当事人未能成功换房，那么，对于失去换房机会的当事人来说，是否有权要求违约方承担房价暴涨所带来的差额损失？很显然，房价的暴涨是市场风险等因素造成的、双方当事人均无法预见的，这类损失一般难以要求违约方予以赔偿；若是由于下家的违约行为导致当事人向其上家支付高额的违约金，该笔违约金的损失是否属于下家的可预见范围？需要综合判断在签订合同时，当事人是否明确告知其下家，在合同签订前已购房屋的情况以及可能因下家违约而导致其可能承担损失的情况。
当然，在违约方是否预见到或者是否应当预见到违约行为给受害方造成的损失，在司法实务中还有其他诸多因素的影响，比如违约方的预见能力，法官的自由裁量权等等，均会影响此类案件的走向。
从上述案例及法律分析中可以看出，在房屋买卖“连环违约”中，作为置换房屋的一方的当事人，除特定情况外，其向上家支付的违约金一般难以要求下家承担。因此，在房屋置换过程中，作为置换房屋一方当事人务必注意以下事项，从而控制房屋置换过程中的法律风险：
1、房屋置换应该先卖再买，在完成交易后，再购买房屋，避免“连环违约”情形的发生；
2、若在出售房屋之前已经购买新的房屋，则在签订合同时务必向下家披露已购买房屋的情况，让下家预见若存在违约行为可能导致的损失，从而转嫁法律风险。
推荐一本由最高院人民法院民一庭编写的《房地产案件审判指导》，出版日期：2020年12月
